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叶檀:地价回到疯狂年代 房地产从复苏到狂热

来源:每日经济新闻作者:网络 时间:2013-05-14 11:00:29
导读:
一线城市地价回到疯狂年代,房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨,却不能想象上涨这么多。

    一线城市地价回到疯狂年代,房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨,却不能想象上涨这么多。

  5月9日上海世博地块拍卖,台企MaxbaseHoldingsLimited以12.12亿竞得浦东新区世博A09A-02地块,楼板价39932元/平方米。远东新世纪拿下另一世博地块,楼板价高达40079元/平方米。虽然未超过2010年苏州河北岸地块,但新一轮地王诞生潮在望。

  世博地块热带动周边房价大幅上升,薛建雄表示,区域内在售的唯一别墅项目尚东鼎成交连创新高,总价1000万元~2000万元的别墅买家基本上都是企业主,且都是一次性付款。在房地产市场,民间资金的实力与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘,从年初以来,每平方米上涨5000元,单价已达每平方米3.7万元至4.4万元,什么项目能够在4个月就获得20%左右的收益,一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税,还实行了限购政策,挡不住汹涌而入,不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。

  岂止上海,各大城市在5月迎来土地供应高峰。北京市土地储备整理中心信息显示,5月北京市推出的经营性用地达13宗;广州市国土局信息显示,5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地,总出让面积达123.83公顷,创下今年以来的推地量新高。

  5月2日,据发布数据,2013年4月,中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米,环比3月上涨1%,连续11个月上升。

  各类资金齐聚房地产市场,房贷大幅回暖,所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日,央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告,数据显示,一季度新增房地产贷款高达7103亿元,占同期各项新增贷款的27%,是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截至3月末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元,同比增长16.4%,增速比上年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷,都在大幅蹿升,同比分别增长21.4%、12.3%、17.4%,只有保障房开发贷款的同比增速在下降。

  大型房地产企业迎来好日子。根据研究中心的数据,行业集中度提高,销售面积与销售额同步增加,而销售额增速大大高于销售面积,说明房价提升相当快。

  从销售面积分析,前十名房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米,前二十名房企则从39万平方米上升至55万平方米,较去年同期相比,分别上涨54%与41%。从销售金额分析,前十名房企入榜门槛达到115亿元,与2012年一季度66亿元门槛相比,增幅达到74%,前二十名房企入榜门槛也显著提升,销售额从33亿上升至66亿元,同比翻番,巧合的是66亿元正是去年一季度前十名的入榜门槛。这是几何级数的上升,没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。

  房地产市场的狂热,说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果,房地产开发商买地、造城,地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海,甚至如西安一样亵渎寺庙圣地。

  面对房地产市场快速回暖,各地出台平抑政策,北京二套房贷款首付比例提高至七成;北京、广州全面执行商品房限价指导;苏州、杭州公积金门槛提高,贷款额度收紧。

  还是行政手段,还是限价、不许发售、提高首付比例,虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效,但地方政府还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击,又能收到爱民之誉,还能增强行政权力,可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等,却付之阙如。

  房地产企业有大后台。

  即使如此疯狂,笔者坚持认为,一些无法吸引人口与资金的三、四线城市,一线实体经济衰退的城市,离泡沫崩溃并不遥远。

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