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拓宽视野转变方式 促房地产市场平稳健康发展

来源:和讯网作者:网络 时间:2013-08-21 09:07:54
导读:
过去七年多来我国对房地产实施了多轮调控,在遏制房价方面取得了一定成效,但从总体上说房价涨幅仍然过大。

    过去七年多来我国对房地产实施了多轮调控,在遏制房价方面取得了一定成效,但从总体上说房价涨幅仍然过大;其中2006~2007、2009~2010年的涨幅尤其明显。京沪广深杭的房价收入比在2007年已突破12倍,到2010年更攀升至16倍以上。不仅如此,调控政策的松紧还引起了投资和经济发展的波动。调控没有取得预期效果,主要是相关政策的系统性不足及取向错误造成的。

    调控方向偏差主要体现在如下三个方面:

    一是本应减少交易环节的税收以降低购房者的成本(基本上由买方而非卖方承担),并借此消除推动房价上涨的税务因素,但在过去若干年我国却实行了不断增加交易环节税收的政策(包括20%的所得税)。
    二是本应在土地供应及房地产贷款方面实施正常的市场化的政策,以鼓励房地产企业增加房屋供应,但在几轮调控中我国却要么收紧土地出让金政策,要么严格限制房地产企业在资本市场上再融资或取得开发贷款。这样做一方面助长了与房地产有关的非法集资以及信托贷款和贷款理财产品的膨胀,引发了所谓的银行表外业务风险,另一方面又通过减少房屋供应量进一步推高了房价。
    三是本应诱导或逼迫存量房尤其是投资用途的住房流入二手市场,以便通过增加房屋供应总量来缓解供求关系并压低房价,但我国却通过20%的个人所得税政策打击了多套房屋持有者的卖房欲望,而针对存量房且可以増加二手房供应的房产税政策却迟迟出不了台。
    在这种情况下,房价自然无法得到有效遏制。事实上,我们应当减少流通环节的税费,突破既得利益者的阻挠、尽快推出针对存量房的房产税政策(可首套免征、第二套少征、第三套及以上按正常税率征收),并取消对房地产企业融资的限制,改以按房价收入比和空置率相应提高风险权重及上浮利率的办法来控制其金融风险。
    除政策方向有些偏外,房地产调控的视野不够宽、系统性不够强也是导致调控效果较差的原因之一。比如,仅重视限制房价和地价,却没有通过开征持有环节的税收来减少地方政府对土地出让收入的依赖;过于强调需求端的管制,对增加供应却措施有限;以及突出对投资性购房的限制,但民众投资渠道狭窄的问题却迟迟得不到解决等。另外,随着城市化的推进,农村人口大量迁入城镇,农民的住房大都处于极富余甚至大量空置的状态,城镇居民出于田园梦等原因很想投资农村住房,却又偏偏受到政策的严格禁止,这恐怕也是投资渠道窄的表现之一。

    优先激活股市

    要想有效遏止房价,必须系统性考虑问题,必须优先激活股市,平衡好投资与融资的关系,保护好投资者利益,积极发挥股巿在促进消费、扩大民众投资渠道以及推动企业完善治理机制等方面的作用。与此同时,我们应当允许有闲房的农民或农民工将原宅基地上建的房子出售给城镇居民,以有效保护农民的合法权益、増加他们的财产性收益,并满足城镇居民的正常需求。为了避免田地和林地被滥用,国家可以同时规定,禁止居民购买非宅基地上建设的房子,而且农民在出售富余的房产后,在十年内将不得申请用非自有宅基地用于建房。
    又比如,过去的房地产调控只涉及地产开发及二手市场,很少从城市化战略调整的高度来考虑问题,以致一线城市房价很难得到有效遏制。像北京这样的特大型城市,搞摊大饼式的发展,不致力于可工作、可生活的卫星城建设;不积极简政放权,大力推进政府体制改革,仅仅依靠进京指标、搞人口规模控制;或者不改变城市的功能定位,不敢鼓励金融、石化、电力和电信等大型国企总部迁往其他省市,要想实现房价软着陆确实非常困难。
    从全国的角度讲,我们也应当采取正确的城市化策略,严控大城市规模, 维持原有住房限购政策;加大对中小城市的投入,优化其就业和居住环境,取消对投资性用房的限购措施;鼓励不同的省会城市形成不同的经济特色,以吸纳类型不尽相同的企业总部等。总之,要想搞好房地产调控,必须优先解决政策的针对性、系统性和协调性明显不足的问题。

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