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叶檀:限购令应该松绑

来源:网络作者:叶檀 时间:2014-04-09 09:53:00
导读:
岌岌可危的房地产股票4月2日突然大涨,投资者信心满满地推测,低迷的宏观经济,使政府不得不为城市房地产限购松绑。

    岌岌可危的房地产股票4月2日突然大涨,投资者信心满满地推测,低迷的宏观经济,使政府不得不为城市房地产限购松绑。
 

    这显示了中国地方经济与房地产市场刻骨铭心的关系。
 

    《上海证券报》4月2日报道,继温州传出上报松绑限购的方案后,杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性,大约一周前,长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织,地方实力房企参加。2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,如今已过4年,限购令在压力下松动。
 

    二三线城市的地方政府此前也有松动的举动,被毫不犹豫地打压下去,但这一波松动与以往不同,伴随着经济转型的阵痛,制造业数据的下滑,以及稳健的货币政策,此轮松动可谓救命的松动,地方政府不会轻易退却,除非中央政府允许经济失速下滑。
 

    行政性限购非市场调节举措,是非常时期的非常之举,不可能行之于长久。但取消限购必须有前提,承诺不再用行政手段作用于房地产市场,而代之以货币政策与税费改革。
 

    希望以城镇化增加新的住房需求,是不现实的。目前各地阶层分化非常严重,不同的资产等级在不同的城市甚至在海外均已购房,目前还在农村的居民,大多依靠外出打工与农活谋生,不可能成为城市房产的有效消费群体。这些农民朋友进入城市,需要保障房供应,或者在征地后政府给予恰当的补偿。在城镇化过程中重新上演东部沿海地区多数人富裕的幸福篇章,时间久远,而库存房地产却无法等待长达五年以上的漫长时间,中国城镇化过程中的基础建设也不能承受房地产下跌之痛。
 

    3月27日,华远地产董事长任志强先生先生在2013年度业绩说明会上表示,目前全国大概有5亿多平方米(商品房)库存,这个数量和当年12亿平方米的销售量相比已经很大,这是一个很危险的信号。2013年全国房地产商品房销售额8.14万亿元,增长26.3%;商品房销售面积13.06亿平方米,增长17.3%。房价增速快于去库存速度,说明市场靠信心支撑,一旦信心丧失,去掉房地产的投资属性,就会沦为库存无法出清的消费品。
 

    僵持还在继续,据中国指数研究院的数据,目前全国多个地方楼市已进入调整阶段。今年3月,全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%,自2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.16个百分点,涨幅收窄。从涨跌城市个数看,63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。投资市场久盘必跌,维持信心至关重要。
 

    投资品市场追涨杀跌,房地产市场更是如此,没有人会到鄂尔多斯去买廉价的房子,富人只会到悉尼买别墅看落日,推高加州与澳洲的房价。中国资金为美国的房产税作贡献,不能不说是个讽刺。
 

    房地产是中国的金融润滑剂,中国之所以有如此快速的基建速度,财政还能支撑,房地产的贡献起码占半壁江山。资金链条如下:地方政府征地,补偿农民,把土地出让金投入进行基建,建成公路、轨交、医院、学校等公共设施,城市范围因此扩大。土地城市化必然快于人口城市化,对当地政府而言,前者是收入,后者是成本。
 

    换种思维,让富裕人群为中国经济、为低收入阶层做贡献,如美国一样收取房产税补贴公立医院和学校,为什么要禁止富裕人群投资最重要的标的?
 

    就因为没有房产税,就因为公共财政不透明,就因为投资收益过高,就要限购,但限购根本没有办法解决上述种种难题,反而会让问题更加复杂难解。房产税费的调整总要面对,拿出决心取消限购,以行之有效的长期税收与货币政策影响房地产市场,让所有人都在明确的政策预期中投资,才是上策。
 

    目前税收尚未改革,二三线城市有必要将税改承诺与取消限购同步推出,以免取消限购成为又一个单纯的刺激房价的行政手段。

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