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楼市改善需求缘何爆发

来源:网络作者:中国证券报-中证网 时间:2015-06-03 13:43:29
导读:
近几个月,在全国楼市趋于复苏的过程中,改善性需求明显释放,少数城市甚至可以说是爆发。突出表现在过去几年滞销的大户型、高单价住宅,突然开始容易销售了

    近几个月,在全国楼市趋于复苏的过程中,改善性需求明显释放,少数城市甚至可以说是爆发。突出表现在过去几年滞销的大户型、高单价住宅,突然开始容易销售了。

    比如,上海闸北区非核心地段,某7万元单价的楼盘,居然开盘销售额也能超20亿元。这在2011-1014年期间,基本不可想象。而这种现象,同样出现在北京、深圳、广州、厦门等诸多城市。在笔者看来,近期改善性购房需求爆发,高档房销售好转,主要原因有三。

    其一,政策面转暖。众所周知,2010年4月史上最严厉的“国十条”出台后,陆续又出台了很多打压投资投机性购房需求的政策,如限购、限价、限贷等。由于投资性购房需求与改善性购房需求之间界限不清,官方也没有能力精准甄别,所以“国十条”之后改善需求也被大面积误伤了。

    政策转机初显于去年,逆转于今年3月。去年二季度开始,多数城市陆续取消了限购,地方政府也不再实行限价。去年9月30日央行和银监会出台“央四条”,放松限贷,对拥有1套住房并已结清贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;对于非限购城市,解除3套及以上禁贷的政策。今年3月,国务院总理李克强在政府工作报告中,提出支持改善性住房需求,于是其后六部委出台3个文件,在税收、信贷等加大支持改善需求力度。

    其二,市场需求久抑必扬。在很多商品市场中,都存在一个现象,不论什么原因,当需求被压制一段时间之后,常常会有自发性的释放。2010-2014年,全国多数高档房(包括大户型公寓和别墅)楼盘都遭遇销售困局,这也就意味着很多这类购房需求被抑制了几年。有购买能力和意愿的刚需(一般为首次置业),一般不会等待超过两年,而改善需求(包括首次改善、二次改善、多次改善),可以等待更长时间。

    关于住宅过剩、空置率过高等论调,笔者并不认同。部分三、四线城市确实存在开发过度、住宅库存偏高、部分偏远新建小区入住率偏低等现象,但就全国而言,情况并没那么糟。我国城镇化率还远没达到70%,至2025年之前,每年城镇新增住宅需求仍能平均达10亿平方米左右。在市场无形之手的作用下,赚不到钱的开发商自然会减少盲目投资和扩张。况且,一线城市和多数二线城市,基本不存在住宅过剩的问题,人们购房需求是真实存在的。

    另外,还有种看似有理的流行言论:计划生育导致“4-2-1”家庭结构(4个老人1对父母1个孩子),未来20年,6个祖父辈的几套房都留给一对年轻夫妻,则共有6-7套房。这一观点存在诸多缺陷。其中之一是即便真有6、7套房,大部分都是老旧破小的房子与小区,居住性能很差。人们追求居住舒适度的需求无止境,当前大部分家庭仍缺好房。这就是改善需求源源不断冒出来的根本原因。

    其三,股市获利资金流入楼市。据笔者的研究,股市和楼市的关系是“同向不同步”。所谓“同向”,是指二者皆受货币政策和流动性的影响,在宽松条件下,二者皆易上涨,反之则易下跌。所谓“不同步”,是指一般股市先变化,楼市后变化。另外,二者皆具有“财富效应”,其中股市财富效应更易向楼市溢出,也即股市赚钱后转而购房。

    就本轮市场上行周期来看,股市和楼市的关系可分为三个阶段。第一阶段,去年四季度至今年一季度,股市先于楼巿上涨,股价涨而房价不涨,分流资金,利空楼市;第二阶段,今年4月以来,股市上涨已到中场,房价止跌上涨,二者各得其所,互有影响,总体中性;第三阶段,股市见顶下跌,部分资金转至楼市,房价继续上涨,目前时间难测。

    当前,正处于第二阶段。今年3月底的楼市新政,驱动市场复苏,一线城市房价已经上涨,其中深圳相当火爆。预计全国70个大中城市房价于5月份总体翻红,其后越来越多的城市房价将止跌上涨。而沪指上涨至4500点至5000点后,一些老股民、高净值人群已开始提前防范风险,其中部分人将获利资金转入楼市,可能少量属于投资性购房,但这部分人所购偏高端住宅,多属于自住性改善需求。

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